北京二手房挂牌价保持微涨,业主心态出现两极分化

2022-12-08 11:44:14

“东三环,315万元抄底价急售,诚意超低价。”在社交平台小红书上,这样一套加急房源挂在房屋经纪人赵磊(化名)的主页上面。

最近,北京像这样降价出售的房源还有不少,据麦田房产监测数据显示,11月份北京房价议价空间和上月相比扩大了0.03个百分点。

多名房屋中介机构经理向记者表示,对于卖家来说想要快速卖房就要面临调价压力。“有的业主自挂牌到现在,前前后后调价4次降了约12万元。也有业主挂牌价就已经是底价。”

麦田分析师表示,随着挂牌量走高以及去化速度变慢,业主心态出现了两极分化,着急成交的业主谈价意愿增强。

业主降价背后是北京楼市步入“挂旧换新”的情况使然。受9月底个税退减优惠政策利好影响,部分置换群体加快了换房节奏,加之首套住房公积金贷款利率下调,利好刚需购房者,市场活跃度提升明显。

与此同时,部分房东依然对市场保持信心,11月份北京二手房挂牌价保持微涨。

急售的房源

“这是一套56平方米的小两居,315万元底价,只卖到月底。” 赵磊介绍,这套房子户型方正朝南,双阳台,业主因为置换还包个税,折合单价每平方米5.5万元,性价比很高。“缺点也不是没有,房子是1982年的,如果办理公积金贷款,年限才十几年。”

记者注意到,小红书上还有不少这样降价出售的房源。赵磊表示,“最近有部分业主着急出售置换,所以价格有所下降,议价空间较大。”

但“抄底价”并不意味着市场不好。“实际上,市场还是比较乐观的,即便11月后半月疫情突袭,有点措手不及,也有成交。” 北京朝阳区望京桥区域一房屋中介门店店长刘楠(化名)告诉记者。

刘楠表示,价格取决于业主买卖房原因,有的业主不是很着急,能卖到心理价位就成交,卖不到就再等等看,但同样存在部分业主因为订房或急用钱等原因急售降价,哪怕略比市场低一些也能接受,“11月份经我们手成交的房屋价格处于平缓略降情况。”

多位受访的房屋中介门店经纪人表示,刚需、置换是目前入市的购房主力。

“二手房购房者以刚性需求为主。”赵磊表示,目前,部分改善性需求业主观望情绪较大,但还有一部分住在“老破小”的业主,在疫情居家隔离的影响下换房意愿度会加大,同时由于这部分业主急售降价,又会导致刚需客户捡漏心理强。

赵磊负责的潘家园片区是北京朝阳区价格洼地,300多万元的刚需房源较多,他告诉记者:“疫情一来大人居家办公,孩子居家网课,老人照顾一家大小,难免东西多地方不够用,所以换房就成了很多顾客的想法,这部分客户对房子的挑剔程度也在下降。”

刘楠也告诉记者,他所在的望京桥片区本月成交的小户型居多。“尽管经济形势下行,部分刚需客户对预期信心不足,不敢下手买,但由于目前有部分业主急售降价,所以也存在部分刚需客户有捡漏的心理。”

这波置换背后,还有北京“卖一买一”政策的逐步深入。

9月23日,北京正式试行“连环单”业务,将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理,整个交易时间可缩短50天左右。

9月30日,财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,提出自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

新政发布后,不少“满二唯一”“满三唯一”的购房需求被刺激出来,北京多区域房屋中介门店内挂牌量、询问量和带看量都有所增加。

“当下可选性多,楼层、户型、位置都可以挑选。”刘楠表示,一旦市场上扬,价格就会出现波动。

市场行情有望止跌回升

与此同时,部分业主依然对市场保持信心,11月份北京二手房挂牌价保持微涨。

“以北京海淀世纪城为例,11月成交价比较稳定,甚至比之前价格略有提高。”北京海淀区某房屋中介经理张东(化名)告诉记者,11月共成交16套,成交量上涨且以大户型为主。

张东表示,受疫情影响,很多业主都是居家隔离状态,看房不便,但也引导出了符合当下背景的优质资源和客户出现,“目前购房主力还是基于自身真实的居住需求,选择入市购房。”

区域板块之间同样形成分化。张东告诉记者,以海淀上地区域为例,整个11月都没有成交,“配套、产业较好的区域,二手房市场行情相对较好。”

从数据来看,北京二手房市场整体呈现量跌价涨的态势。

根据国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示,10月份北京二手房价格环比增加0.2%,同比增加5%。

另据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年11月北京二手住宅成交10750套,环比10月下降4.09%;北京二手房成交均价为60228万元/平方米,环比上涨0.61%。

分区域看,互联网房产平台V房数据显示,北京16区二手房房价仅西城、海淀、丰台、通州、昌平、顺义上涨,其他10个区房价全部下跌。其中东城、朝阳、石景山区域部分二手房房价环比下降近10%,但西城、海淀以及丰台的二手房小区整体房价仍然比较坚挺,保持微涨。

此外,北京台湖马驹桥地区由于政策放开,二手房成交量、房价均出现一定上涨。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示,11月份北京二手房市场延续低温态势,主要是由于当前北京市疫情发展仍处于较快时期,疫情防控趋严,二手房成交不可避免地受到影响。同时北京受“换房退税”影响挂牌量增多。

对于12月市场走向,张东对记者表示,如果疫情好转会有一波成交的“小阳春”,但如果疫情影响持续,市场仍将低迷。

“预计接下来大户型和别墅产品应该是需求较大的资源。”刘楠告诉记者,近期挂牌出售房源较多,改善型业主明显增多。

关荣雪预计,在多项政策齐发力下,市场信心将逐步恢复,加之疫情阴霾逐渐褪去,北京12月份二手房成交量有望止跌回升。

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