快讯:假如海淀上地做120平米三面宽

距离海淀区上地0702地块的拍卖已经越来越近了，今儿来给大家讲讲我理解我猜测的0702。

首先我们要先去想一个问题，0702地块条件很好么？我看了半天地块挂牌文件里的图，说实在话，我没觉出好来。

两个住宅地块拿眼睛看您也能看出来这不是大面宽地块。

(相关资料图)

这类地块之前有个老炮给我讲，要么出小户型控总价，这样做户型就基本上是两面宽，户型一般般；

要么就是往200平米甚至以上干！一栋楼吃满地块面宽，这样能适当让户型面宽变得好起来~

然而如果选往大了做，前有朱房、后有朱房二期，中间还站着一位中海树村…往大了做对手忒多，有必要么？

可能您会说，往小了做呗~比如做一大把90平米的，两面宽就两面宽呗。

这样我们就不得不去复盘功德寺了…

今年初开盘的功德寺，从当时开盘现场传回来的小道儿消息是140平米左右的四居卖的最快，可不是90来平米的两面宽…

所以如果综合去看，我个人觉得0702地块如果能排的开，最理想的做法是大主力120-150平米通透三面宽四居，甚至不需要做两部电梯，用对开门的方式做‘一梯一户’。这样户型也说得过去了、得房率也说得过去了、前车也鉴了。

剩下的真没法弄的，再去适当弄点80、90平米的小户型，比如在边边角角的位置。

园林会所之于0702，我个人看法是如果按120-150平米去做主力产品，那就不要想着能搞到树村、朱房一期的水平，毕竟人家户型更大理应配置的园林更改善。

怎么也得卖十来万的项目会不会用涂料…讲真，我不知道。但我个人觉得，大哥您好歹海淀上地10万+选手，得要点脸吧…所以，我个人还是倾向0702会做石材外立面。

精装？我还是那句话，不一定到大改善树村朱房的水准，但肯定也差不了太多。如果我们认为大改善用的是顶配装标，0702则至少是上乘到顶配之间的标准。

价格？

我个人看法，基于地块有10万+平米的多功能地块，实际住宅建面9万平米上下这个前提。我认为，大概率在底价附近成交。

但如果我们按标准算法，让住宅背所有成本，哪怕底部附近，楼面价也是约9万元/平米。

海淀区上一个跟这情况类似的项目，我就不说是谁了，大致按这个算法8万的楼面价，实际网签价格9万元/平米。

所以，我想说两件事。

第一，0702地块别想着能很便宜的卖，怎么也得10万+；

第二，也别想着0702地块会卖很贵，因为前边有个兄弟项目楼面+1万就卖了。

那么0702多少算差不多呢？11万元/平米左右。我简单说逻辑。

一方面，前边内兄弟＋1万就卖了。

另一面，我个人觉得0702会在标准上提档。

所以综合看下来，＋1万不够…所以我觉得＋2万左右。

假如按我说的来，总价1100、1200万到1600、1700万，说白了尽量控总价在2000万以内，因为再往上对手多啊~

然而即便就大差不差这样了，朱房二期可还没来呢…之前我写过文章，我分析来分析去，觉得朱房二期大概率也得这么干…

如果到最后的结果大差不差真这样…0702有书包、朱二容积率更低地块面宽更好户型大概率也更好…一个有书包一个户型更好，咋选？

明年海淀楼市的精彩，从看上地0702与朱房二期开始。

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关键词： 上地 海淀 朱房 楼面价 小户型 住宅用地