图丨2020年-2025年合同销售表现 数据来源：企业公布、观点指数整理
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这一下行趋势在2025年延续。数据显示，龙湖集团全年实现合同销售额631.6亿元，销售额也回调至千亿元以下，全年合同销售面积518.6万平方米，对应合同销售均价约1.22万元/平方米。
值得注意的是，销售单价的下行压力主要来自于2025年下半年。据单月数据表现，2025年7月达到阶段性销售单价高峰后，后续均价明显承压，12月单月一度至万元以下。
图丨2025年单月合同销售表现 数据来源：企业公布、观点指数整理
受市场预期影响，龙湖集团的投拓动作和相关支出也明显减少，2024年在全国拿了9宗项目，主要位于北京、上海、杭州、苏州、西安、成都等高能级城市，权益对价合计68.8亿元。
2025年延续以往的投资策略，继续聚焦高能级城市核心板块，坚持优中选优。新增项目数量均较此前显著收缩，全年获取7宗地块，权益对价32.06亿元。
图丨2025年新增项目储备情况 数据来源：企业公布、观点指数整理
图丨2025年合同销售金额分区域统计 数据来源：企业公布、观点指数整理
仅观察2022年至2025年这四年，龙湖土地投拓支出已大幅缩减，最近一年的金额仅为四年前一成左右。
相关开支高度克制的同时，战略布局也更聚焦，集中在收入贡献占比更高的地区。
图丨2022年-2025年新增土地储备情况 数据来源：企业公布、观点指数整理
将“重心”自土地投拓上收回后，龙湖开发业务转向修炼内功，聚焦于产品力的提升。
继2023年发布三大产品系云河颂、御湖境、青云阙，龙湖集团继续聚焦市场上差异化改善性居住需求，结合好房子的政策导向，在2024年推出“观萃”。
观萃产品线首作落地北京，此后又在上海、成都等核心城市布局，持续围绕改善性需求探索产品创新与品质提升的路径。
依托多年开发经验，以及在“好房子”打造上的先行实践优势，龙湖集团系统提炼并总结出《龙湖集团好房子产品标准》。该产品标准涵盖“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”四好价值体系，共包含17项价值主张、70个产品价值点、435项产品标准细化条款，在2025年12月16日正式发布。
由此，龙湖集团实现从产品实践到标准引领的跨越，进一步巩固在高品质住宅领域的体系化能力与行业影响力。
图丨开发业务及经营性业务收入占比 数据来源：企业公布、观点指数整理
实际上，这种调整恰好契合了当下房地产开发业务的现实，也顺应了行业向高质量、可持续发展转型的大趋势。
运营与服务业务凭借抗周期属性和稳定现金，正成为龙湖抵御市场波动的关键支撑。
具体来看，2025年上半年，龙湖运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创下历史新高，核心净利润约40亿元。同时，整体实现股东应占溢利32.2亿，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为13.8亿元。
毛利率方面，龙湖开发业务自2024年6.1%下降至2025年中期0.2%，2022年、2023年对应数据分别为17.9%、11%。若考虑到市场持续调整以及房价下行对结算项目盈利空间的影响等，该项数据或许还有进一步回调空间。
而运营业务及服务业务在2025年上半年的毛利率分别为75%、31.4%，始终维持在高位。
图丨龙湖各业务板块毛利率表现 数据来源：企业公布、观点指数整理
显然，在地产业务受到冲击的近几年，运营及服务业务为龙湖撑起了利润盘面。
其中，运营业务主要包括商业投资和资产管理两大板块。2025年上半年，该项业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%。
以“龙湖天街”为代表的商业投资航道，在2025年实现租金收入55亿元，同比增长4.9%，并以78.46%的占比成为运营业务收入主力。
图丨龙湖已开业商场租金收入及出租率表现 数据来源：企业公布、观点指数整理
数据显示，截至2025年6月，龙湖在手商业项目合计129个，其中99个为重资产、30个轻资产，建筑面积超1300万平方米；在营商场共计89座，包含75座重资产及14座轻资产。
这意味着，龙湖商业仍有近40座商业项目处于建设或筹备阶段，有待入市开业。按照规划，2025年新开商业项目数量约为11个，2026年及2027年仍将保持每年新开业约10个项目的节奏。随着开业项目增多，商业航道的收入有望进一步提升。
与此同时，龙湖亦着手推进存量焕新，对运营年限较长的项目开展系统性调改，通过优化品牌组合、升级空间场景、强化活动营销等方式，提升客流与坪效，延长资产生命周期。
2025年上半年，龙湖商业整体营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%，均取得双位数增长。
值得注意的是，2025年末，证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志C-REIT正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代。
商业不动产REITs对底层资产的要求更侧重于资产本身，需权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定。目前，商业不动产REITs分为商业不动产、租赁住房、产业园区、仓储物流、收费公路等五类资产，其中，商业不动产包括商业综合体、商业零售、办公、酒店等细分类型，这也意味着，商业不动产REITs在首发时允许混包。
对于持有大量城市综合体项目的龙湖而言，无疑将拥有一条盘活存量资产、优化资本结构、拓宽长期融资渠道的新路径。
实际上，早在2023年中期，龙湖管理层就已透露过对发行消费基础设施公募REITs的初步规划。彼时表示，正在做两手准备，一是资产慢慢独立的准备，二是极力提升回报率，以满足REITs对底层资产收益稳定性的要求。
经过两年多系统性筹备，叠加当前政策环境实质性突破与市场窗口逐步打开，相信龙湖也将加快商业不动产REITs的落地进程。
图丨2025年经营性收入表现（不含税） 数据来源：企业公布、观点指数整理
一方面，多数上市物企市盈率较上市初期显著回落，资本市场对物业故事的热情明显降温；另一方面，物业管理作为典型的轻资产业务，具备收入稳定、现金流可预期等特性，这一优势在地产行业的深度调整期更显珍贵。
正因如此，龙湖将物业板块保留在体系内，使其在整体流动性管理、客户黏性强化以及全生命周期服务生态构建中能够持续发挥战略价值。
截至2025年中期，龙湖智创生活进驻城市超100个，在管项目约2200个，在管面积4亿平。其中，第三方外拓项目占比60%。期内，整体收入录得收入55.3亿元。
图丨龙湖集团有息负债规模 数据来源：企业公布、观点指数整理
2025年下半年，龙湖降债动作并未停步。例如，先后兑付“22龙湖04”，本息合计17.66亿元人民币；“20龙湖拓展MTN001B”，兑付金额合计5.225亿元人民币，包含本金5亿元及利息2250万元。
在“20龙湖拓展MTN001B”兑付完成后，龙湖年内已累计兑付公开债超90亿元人民币。
根据规划，龙湖集团2026年及以后每年还有少量的境内信用债和境外债务到期，未来每年净减少不超过100亿元，总有息负债余额逐步达到并且稳定在1000亿元左右。
图丨龙湖集团2025年债券兑付情况 数据来源：企业公布、观点指数整理
评级机构惠誉在2025年6月发布的评级报告中指出，相对于其他房地产开发商，龙湖集团庞大的投资物业组合为其提供了可观的持续收入，且有助于其获得银行融资。惠誉预计，2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻。
除了债务规模的削减，龙湖也在争取拉长债务账期，并通过优化长短债、境内外债结构等，维护债务秩序。
据了解，截至2025年上半年，龙湖平均融资成本为3.58%，较2024年全年下降42bps，平均合同借贷年期进一步拉长到接近11年，均达历史最佳水平。
图丨平均融资成本及平均合同借贷年期 数据来源：企业公布、观点指数整理
与此同时，截至期末在手现金为446.7亿元，综合借贷为1698亿元，较2024年末压降65.3亿元。银行融资占比达87%，经营性物业贷净增99亿元至872亿元；总借贷中，外币债务占比降至14%，100%已做掉期，得以规避汇兑风险。
不过，龙湖还是承受了一定的短期债务压力，意味着公司仍需通过滚动融资或依赖经营性现金流来覆盖短期偿付需求，对资金调度的灵活性保持高度敏感。
截至2025年中期，龙湖一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例为15.1%。
图丨一年内到期债务及占总债务比例 数据来源：企业公布、观点指数整理
尤为关键的一点是，龙湖集团近年的偿债举措，并未依赖甩卖核心资产，标志性的“天街”商业、“冠寓”长租公寓等不仅未被处置，反而在稳步推进。
资本运作方面，龙湖亦避免了以低估值的IPO稀释物业业务股权，或在集团层面进行低价的配股融资。
按照管理层的说法：“龙湖抓住了窗口期，为运营及服务业务做了一个长期的发展规划。”
这份长期规划，正推动龙湖告别靠融资驱动增长的模式，转而依靠稳健的正向经营现金流，夯实发展基本盘，迈向可持续的高质量增长阶段。
龙湖“守冬”不是消极等待，而是用财务纪律与战略耐心，确保自己活到行业出清、需求回归常态的“春天”。
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